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谁能在虚拟天下和现实天下嫁接好第一座桥梁,谁就能获得通向自由之路。

一,论一个行业的崩塌

若是把时间轴拉回到一年前,就是2021年8月,谁在同伙圈说一年后中国房地产三十强企业内的大部门民营公司,其债券价钱都市跌到个位数,应该会被人举报成神经病并直接口诛笔伐到社死,事实彼时人人日子虽然欠好过,可以好歹也是千亿资产,也是财富500强,也是各个金融机构的座上宾。

可是这个看似谬妄而奇异的情形简直就这么发生了,眼睁睁看着一个行业从宴来宾到楼塌了,债券价钱从95到5,一年不到的时间就走进了云云惨烈的救赎之路;再对比号称历史最大庞氏的加密天下,比特币从2021年11月的高点69000美元最先进入熊市,到现在的20000美元,哪个更魔幻?

身边大量从事地产行业的同伙们处在至暗时刻的焦虑中,损失的不仅是财富,更多的是康健和对未来生涯的信心。我们不妨把时间维度拉长,再把视野横向拓宽,可能会在貌似越走越窄的路上,进化出一条分叉 轨道,可以通向一切皆有可能的未来。

二, 三千年来土地为王

土地在人类生长史上一直是最主要的生产资料,也是财富的源泉,尤其在农耕文化为主的亚欧大陆南部,有了土地就有了财富的基础,历史上伶俐的帝王在做改造的时刻,经常会把以人头为主的人丁税酿成土地为主的土地税,意思就是说,人跑的了,地跑不了。

现代文明起源的欧洲大陆接纳的是封建领主制度,公侯伯子男,国王一层层把土地分给你们,你自己管好土地上的人和钱就好,需要打战的时刻我招呼你们一起干就对了,以是土地是对各层封建领主最大的犒赏。

中国从周朝最先也是封建为主的,被后世的“托古改制”派改造家不停褒扬的井田制,就是把正方形的一块地分了九宫格,外边的八个都是农民自己的,中央的一块人人配合耕作,产出交给了国家。后续哪怕是秦始皇一统中华,行政制度上改了“分封制”为“郡县制”,然则在土地私有制度上并没有太多的变化。

从秦朝到清朝,各个朝代都在土地私有制的大框架下做弹性调整,好比汉武帝的时刻,由于打战打的没钱了,就把土地制度往公有制度上靠一靠,国家多撸点农民的羊毛;好比五胡乱华时期最后的北魏,由于要吸引人口,稳固民心,就开创了偏向私有制的“均田制”:都来北方拓荒吧,这里大片的农田,来了就是你的,就和美国的西部大拓荒差不多。

民国时期孙中山先生也鲜明的提出了“平均地权”的口号,然则并没有真的执行,着实是否决的人太多了,国共第一次互助北伐时,原先一起顺遂,快打到武汉时两党就闹崩了,共产党事情队一起进军一起土改,而土改的都是国民党军队里中下级军官家里的土地,前方打战,后方家里都被掏了,军队就不干了。

解放后制度就明确了,一刀切,土地就是公有制,属于国家和整体所有,这就为了厥后90年月最先的住房改造打下了基础,朱镕基总理用了住房改造拉起了国民经济改造的第一波热潮,土地是国家的,然则让你有使用权,还能生意。这就让老国民知道了什么是商品经济,连续到现在三十年了。

以是在农耕民族的文化认知里,土地是一切财富的泉源;在东方儒祖传承中,土地照样中央政府的囊中之物:“普天之下,岂非王土”,别看外面上是私有制,我想动你的地,种种方式都有。为啥在西方天下里土地私有制被很好的贯彻了呢?实在也是搞了几回事儿才确定下来,好比800年前英国《大宪章》简直立,就是贵族造反了,逼着国王签署了协议,其中一条就是“私人财富神圣不能侵略”,就是说哪怕我犯罪了,你关我杀我可以,但不能动我家正当的钱和地。

三,经济生长模式和WEB3的进击

拉回到现在,可以说这次中国地产行业的周全停摆是一次“硬着陆”,类似日本在上世纪八十年月广场协议后的地产泡沫破碎,类似2008年美国的次贷危急,都是在经济大周期生长的下行历程中,以地产行业作为承载主体的纠偏方式。

只是中国是在其特有的治理系统和公有制度下,原来应该早就最先的调整,被忽略和延伸了,由于地产在我国前三十年的经济大发作周期中,起到的是国民财富蓄水池的作用,欠好大动乱动。用一句WEB3的话来说,房地产之于国民财富,类似于NFT (Non-Fungible Token)之于加密天下整体的TVL(Total Value Locked),都有资产沉淀性强,流动性差的特点。在2021年NFT普及之前,熊市到来对照迅速,由于人人手头持有的资产基本都是token,流动性好,该割肉就割肉,而这次熊市至少有一部门的资金被锁进了NFT,你觉的一个BAYC无聊猿能那么快脱手吗?

有的时刻我异想天开,把中国这二十年的经济高速生长和2020年最先的区块链牛市做一个对照,发现了一些有意思的相同点。我国这20年改造开放旅程的几个基础是:

  1. WTO的加入;

  2. 电商的兴起;

  3. 移动互联网推翻所有民用行业的运营模式。导致的效果就是中国制造,外贸先行,积累财富,然后一部门财富沉淀在互联网领域,一部门财富转化成了房地产(蓄水池),因此前十年中国百富榜上的土豪,不是搞互联网的,就是搞房地产的。

这个路径的前半段纪律在这一百年来基本是相同的,全球经济强者的第一步就是成为制造工厂:从工业革命起源地英国,到了一战左右转移到了美国,二战后美国转移到德国和日本,上世纪七八十年月转移到亚洲四小龙,之后就是中国大陆以迅猛的姿态成为了全球制造工厂的扛把子。而这个路径的后半段就因时制宜的加入了谁人时代先进生产力的因子,泛起了适当的落地应用,从而普惠到了整个社会,从机械化,到电气化,到高端电子业,再到互联网。

再对比下2020年最先的加密牛市,奠基了几个新的基础,以区别于之前的上一轮牛市:

  1. 各公链的崛起;

  2. 基础层应用DEFI生态的确立;

  3. 破圈应用NFT和链游的启动;

若是勇敢的料想这只是前半段,尔后续应该另有更多的现实应用线路可以睁开:公链等基建的交互和平安;DEFI对接传统金融;NFT的赋能;游戏,社交,娱乐等落地应用在WEB3共识下的蓬勃生长;硬件上AR+VR的突破和大生态的构建动员了元宇宙…

四, WEB3和房地产

把思绪收一收,回到WEB3和房地产。房地产这个品类在现实天下里是和NFT最类似的了,除了上文说到的资产沉淀属性强,流动性弱之外,他们的类似点在于:既有投资属性又有适用属性(NFT现在适用属性还在共识确立中,链游Passcard就是其中之一);都需要确权;主要种别都是非同质化的资产;价值更多取决于人们的共识等等。

那么一个新的领域就泛起了,若是现在的加密圈都认可虚拟天下的土地是有价值的(Sandbox的元宇宙土地,Otherside的猴子地,Illuvium的游戏土地),那WEB3的大潮能给现实天下里的土地和衡宇带来新的思绪和换取吗?

W Labs的一个焦点小同伴在2016年就介入了一个现实地产项目对接区块链的项目,轰轰烈烈做了两年,无疾而终。他的结论就是所有链上的起劲,其着实现实天下里还要重新走一遍流程,从订价,确权,整理再到融资,链上的那一套似乎只是屠龙之技,或者说就是噱头,所有的流程链下该做的一个环节都没少。 一个自己在传统行业中就属于中央化严重的地产行业,怎么可以和打着去中央化旌旗的WEB3去发生化学反映?

我反而以为在五年前没有实现的事儿,未必现在不能再去实验,事实2016年连ERC721的尺度还没有确立。行业的变化是需要前一波介入者走投无路和痛定思痛后才气破局的,重新能源,到电动车,或者到我们专注的游戏行业,都可能是同样的路径。

下篇我们再聊聊WEB3也许能给房地产行业破局的一些思绪吧,好比能不能在去中央化和中央化的碰撞找到一个平衡点:用DAO (decentralized autonomous organization)共建替换传统开发商运营;用SBT(Soulbound token)验证链上身份的真实性;用NFT确权资产的归属;用区块链证券化的思绪举行融资。

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谁能在虚拟天下和现实天下嫁接好第一座桥梁,谁就能获得通向自由之路。

五,钱从那里来?

房地产是隶属于金融行业中的「另类投资」板块,焦点就是现金流和杠杆。

前十年中国的地产商把两套杠杆「运营杠杆 + 金融杠杆」运用到了极致,一个项目可以缔造出无限大的 ROE(Return of Equity 股权回报率),为什么?举个案例,一块土地价 1000 万美元的土地,开发商拍下来,首付 30%,300 万美元通过信托,私募或民间融资(「前融资金」)来支付,然后最先开发建设,建设资金修建总包商还能垫付,工程到了一定阶段,银行开发贷下来了,继续盖楼,到达了预售条件,购房者的购房款(包罗银行按揭)也来了。

以是开发商盘算了下,只要:前融资金 + 修建商垫款 + 开发贷款 + 购房款>土地款 + 修建款 + 其他用度,最后另有剩余,就是开发商的纯利,基于开发商是 0 成本,以是他的回报率可以是无限大。

这种中国特有的无本万利模式拍脑壳一想就是不能连续的,可是在赌场连下连赢,搞的风生水起,谁又能抵抗的住这种诱惑呢?从恒大团体最先的危局,各个快周转的开发商,由于战线太长,没有了现金流,基本都趴窝了。

再看看停止现在,一些 WEB3 项目的现金流怎么玩的:项目立项,找机构融资,举行 IDO 和 INO,项目运营有支出有收入(生意手续费),因此只要:机构融资 +IDO+INO+ 项目收入>运营的成本 + 机构回款,就是纯利。

有没有感受到了什么?这比房地产还要暴利吧?项目团队想亏都难是不?有的恶意项目方更狠,为了逃避机构回款,就说钱包的资金被黑客端走了,横竖都是黑客惹的祸。类比中国式房地产,长时间来看这种 WEB3 项目的捞快钱模式也是不能连续的,只是现在 WEB3 还处于早早期,人人都是边试探边求证。

若是把房地产的基本流程加入到 WEB3 的系统里,单从融资条线上来看,能不能酿成这样:

以上的四步可以配合起来操作,同时 token 和 NFT 可以凭证当地的执法律例上到数字生意所举行生意,融资和退出环节就都买通了。

六,各方角色若何重新定位?

上篇的内容揭晓后,地产圈的同伙们讨论到了一些问题,其中最焦点的就是:实物资产的开发和确权是要获适合地政府简直认的,那现实中是需要有一个法人实体去代表项目所有利益方去对外的,这个角色之前就是开发商设立的项目公司,若是 WEB3 了,那这个角色需要若何修正?

这个角色的现实事情不需要有太多修改,六大条线(设计,报批报建,建设,市场销售,行政,财政)的专业事情照样交给专业的开发商去做,只是…原来的商业模式中,开发商是甲方,而 WEB3 的商业模式中,开发商酿成了乙方。那谁是甲方?甲方就是 NFT 的所有持有者组成的一个 DAO 组织。照样举个例子来说明:

  • 一个有着元宇宙前瞻性的开发商准备买一块地实验「元宇宙综合体」,在有了几块备选的土地后,最先向机构投资者和初始 DAO 社区用户举行 NFT 融资。开发商团队自己持有一定比例的创世 NFT。NFT 代表了项目所有权。土地确权后装入一个实体法人公司 A。

  • DAO 社区是全体持有 NFT 的用户做决议的组织,制订了 DAO 的基本大法白皮书,有了自己的议事规则,有了自己的决议机制。DAO 社区选举出治理委员会认真一样平常的治理,多签治理 DAO 金库;约请开发商团队作为项目的开发者和项目公司 A 的治理者;同时约请了律所或第三方治理机构对公司 A 羁系,监视好开发商团队不做恶意动作(印鉴治理,账户治理,预决算机制等等)。这样钱由 DAO 社区掌控,资产在公司 A 里被羁系,钱和物星散,只管不给开发商作恶的时机。

  • DAO 社区的用户就是项目的介入者和粉丝,预计会有几类人组成:NFT 持有者,token 持有者,关注项目的投契者,开发商和羁系机构的同伴。对于提议提案者和投票表决者都市有资格划定:必须持有 NFT 或若干 token 以上的社区成员才有权力提议或表决。同时社区治理委员会认真一样平常对开发商和羁系机构的相同。

这样就形成了三方的利益相互绑定,同时相互监视的机制:

  • 开发商照样操盘手,也有项目部门产权,然则他治理的公司 A 里只有土地等资产,资金需要从 DAO 金库里申请;

  • DAO 社区代表了项目产权的持有方,是项目利益的最大赚钱者,约请了专业机构对开发商举行监视;

  • DAO 社区用户既是决议者,又是投资者。可以提议投票以及表决重大决议。

七,WEB3 的实质是什么?

在原有的房地产商业模式下,总存在购房者和开发商的对立,你赚了我就亏了,集中体现在价钱和衡宇质量上,衡宇质量差一点价钱高一点,开发商的利润就高,购房者的损失就大,以是总能见到种种维权的事宜发生。

而在以上设想的 WEB3 模式下,开发商身上的所有者和操盘手的两个角色举行了割裂,DAO 社区才是所有者,开发商可以持有一部门产权份额,然则你还不能随意转掉,由于有了 SBT 灵魂绑定;项目的重大决议得听 DAO 社区的,社区还请了羁系机构监视你。

有的开发商就以为很憋屈,凭啥我在原来的商业模式下做的这么爽,在你 WEB3 模式下就要和小媳妇一样?对不起,你不接受这些,未来的用户就不买单。瓜哥勇敢做个展望,往后用户的消费者身份和介入者的身份会越来越重合,就拿现在的链游项目来看,绝大部门的玩家自己就是社区的成员,哪个链游开发团队说不要社区,那就是死路。

实在这也不是新鲜事儿,小米手性能做起来,不就是那本《介入感》里提到的介入者就是购机者吗?用户自主意识的醒悟是 WEB3 和 WEB2 最大的区别,可以预判 WEB2 大厂用了这么多用户的私有数据去赚钱的好日子一去不复返了。

有的地产老韭菜就会说,瓜哥你说的这一套不就是前几年的地产「众筹模式」+「代建商小股操盘」+「私募基金」的夹杂模式吗?逻辑上是类似的,然则在 WEB3 加持了后的突破就是:用 token 确权去中央化的私有资产,用智能合约确保生意的公然公正,用玩家可以深入介入的应用场景完成用户的消费升级。这是我现在想到的 WEB3 的实质。

原来的模式下要用一堆的文本协议去把各方的权力和义务划定好,谁违反了就打讼事,鸡犬不宁好几年,而 WEB3 的利益就是你的就是你的,都在你小我私人的钱包里,未来若何执行已经用代码编辑好了,自动的,谁都改变不了,实现了中本聪 的「无需信托去执行」的精神。

八,本文结语

中国每年 100 万亿的 GDP,商品房销售额前三年都是快要 20 万亿每年,现在年估量 10 万亿差不多,直接腰斩,这对国民经济的袭击也是伟大的。作为二十年的地产人,看着一个支柱产业在一年内举行了云云痛入骨髓的调整,也在琢磨这个行业的未来可能会在那里。

WEB3 也许现在谈照样个太早的话题,事实从硬件和软件上都还很初期,Facebook  做了这么多年,连名字都改成了 Meta,砸了几十亿美元,也没溅出一点水花。现在的 WEB3 照样懵懂状态,骗子比用户多,热钱比项目多,然则已经形成了一定的共识,稀奇在年轻人的天下里。

瓜哥上个月去感受了下「确保 WEB3 发生在大理」的 Dalifolia,上千的数字游民的聚会,年轻人的共识才是未来。想想看 25 年前还在用 486 电脑拨号上网的时刻,能想象到现在的你可以用着一块小屏幕四处走着,刷种种视频和购物吗?

本文就是基于现在 WEB3 项目的一些玩法,构想了一种能落着实详细地产项目上的模式,妙想天开也罢,纸上谈兵也罢,然则市场潜力应该是大的,各个研究机构也都枚举过许多数据,好比下面的 22.5 万亿的大蛋糕。

现在更主要的要敢去试错,只有心中有未来,心中才有希望。

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