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三公开船:【租房攻略】新加坡租房必知+市场动态!做个聪明的租户,租房不踩雷、不缴智商税

三公开船:【租房攻略】新加坡租房必知+市场动态!做个聪明的租户,租房不踩雷、不缴智商税

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新加坡租房指南

PART I 租房必知事项

租房子乍看之下似乎简单直接,但深入了解后就会发现当中错综复杂的细节。找出心仪的地点和确定租金预算只是租赁过程的第一步。此外,从搜索房源列表到筛选房屋再到单位参观,为找房子的过程安排足够的时间也很重要。理想情况下,应留出至少两到三周的时间来筛选可租的选项。越来越多的房地产代理人懂得利用数码平台提供虚拟看房服务,这也有助于节省缩小找房范围和筛选心仪房屋的时间。以下是在新加坡租房的必知事项。

租金预算与租期时长

请务必计算好并决定租金预算,计算时需考虑其他经济负担和费用,以确保不会出现财务吃紧的状况。关键是:量入为出,租的房子必须要在经济能力范围内。除去租金和开支后,你的月收入应还有剩余资金可以进行储蓄和投资。

理清预算后,是时候考虑租期了。新加坡目前的私宅租期最短为三个月,而组屋单位则为六个月。如今,大多数人会签署一年或两年的合约,这使他们在续约或搬到不同的房子时,能有重新协商租赁条款的灵活性。

地点、住宅小区

选几个你最喜爱或认为居住环境还不错的地点/社区,并理清喜欢它们、选择它们的原因。将下列要点一并考虑在内:租金、生活便利程度;交通连通性;步行范围内有多少便利设施、上班或上学的通勤时间、个人居住隐私,及周围的环境(例如,附近是否有大型建筑工程正在施工?)

本地私宅可分划分为三个主要子市场:市区的核心中央区(Core Central Region,简称 CCR)、市区边缘的其他中央区(Rest of Central Region,简称 RCR),及郊区中央区外(Outside Central Region,简称 OCR)。可想而知,CCR 的租金往往高于其他两个子市场。

公共组屋vs.私人公寓

新加坡能租的房子类型相当多样,其中两种常见的是私人公寓政府组。两者之间该怎么挑,则取决于个人预算、生活喜好和住房需求。通常,在本地任何一个区域内,租组屋比租私人公寓会来得较经济实惠。然而,公共房屋没有设施,与有围墙环绕且设施齐全的私人公寓不同。因此,如果对你来说,健身房、游泳池、网球场、多功能活动室和烧烤区等设施很重要,那么私人公寓应当是你的首选。

实地看房

一旦看准了心仪的房子,你或许还有其他担忧,比如噪音等类似问题。这时的你就可以选择在不同的日子和时段再次看房,来更好、更全面的去评估实际居住环境。比如,与周末相比,工作日早晨或许会有更多汽车噪音、道路会变得相对更容易堵车等。

若还有任何疑虑,不妨多多提问,当下解决。如果你只租一间房,可以问房东是否能在厨房做饭,或者家中是否允许访客拜访。其他类似的问题也包括:是否允许养宠物;单位是不附家具、附部分家具还是附全套家具等等。需要注意的是,附全套家具的公寓,租金往往比较高。

彻底了解租约所有细节

在签署租赁协议之前,一定要仔细阅读租屋条款,任何不清楚的地方都必须与房东详谈确认。建议聘请专业的房产中介来助你一臂之力。他们能对理想地点、协商过程和评估合约条款给予建议。一些常见问题可能与按柜金(security deposit)或者外籍人士在我国租房的外交条款(diplomatic clause)有关。

准租户也应该与房东确认处理租房事宜的流程,以解决租赁期间的维护和修缮等问题。这包括联系房东的方式、回复时间以及承担维修费用的人等。

一旦选定并租下单位,租户应以书面形式清楚地记录房屋交房时的最原始状况,并附上照片/视频存证。白纸黑字记录一切租房细节,将大大减少将来租约到期归还单位时可能会出现的纷争。

PART II 房东市场

租户该怎么办?

如果你想从现在市场中租一套公寓,需要付的租金可能会比一年前高出许多,因为租房需求已超过了出租房源的供应量。一起来了解租金上涨的细节及准租户的必知事项吧!

为什么租金还在涨?

造就强劲的私宅租赁市场有好几个因素。私人公寓租赁需求由各方面支撑:籍劳动力回流、边租房边等待新房子完工的租户,或也包括暂时买不起房子便转而租房的人。另一方面,随着房价上涨,部分屋主可能会为了抓紧资本增值的优势而选择卖房,并在重审个人房地产规划的当儿,决定暂时租房子。

此外,一些共享居住(co-living)运营商也在公寓租赁市场活动,为提供共享居住空间选项而租下单位。这些各种不同的需求来源,带动了租金增长。值得注意的是,一些外籍人士可能愿意支付更高的租金去锁定自己想要的出租房,进而推高租金。

市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)数据显示,2021 年 4 月至 5 月期间,再到 2022 年同期,平均月租出现全面性的大幅上涨。五居室单位的租金涨幅最大,2022 年 4 月和5 月份同比增长 39% ,平均月租达S$12,951。同时,与去年同期相比,一居至四居室私人公寓,平均月租在 2022 年 4 月和 5 月份增长了约14% 至 16%(见表 1)。

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理解这些数据的过程需要注意的是,这些数字都是平均值,个别租赁交易的租金涨幅可能会有很大差异。比方说,据博纳代理人所反馈,在租赁需求强劲的情况下,房东将租金提高 30% 或 40% 的情况其实并不少见

表1:非有地私宅的平均月租

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

(数据于2022年7月4日取得)

鉴于出租房数量趋紧,预计租金数额或将居高不下,并有可能在今年余下时间出现进一步上涨。同时,如果房东选择将生活成本的增加转嫁给租户,通胀压力和利率上升可能会对租金产生一定的影响。

狮城热门租房区有哪些?

虽略低于 2021 年同期的 36,942 份,但今年前五个月的租赁量依旧良好,共有 34,306 份租约合同。预计,租赁需求将在 2022 年剩余时间内保持平稳。但是,出租房有限的数量,可能会限制交易量的增速。

据观察,各个细分市场的租金需求依旧坚挺。市场观察表明,租房预算或许较充裕的外籍人士,更喜欢 CCR 和 RCR 的大房子,尤其是那些地点方便、靠近地铁站和便利设施的住房。

表 2A:十大热门租屋地区龙虎榜

(2022年1月至5月 对比2021年1月至5月)

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统 (数据于2022年7月4日取得)

最热门的几个租房区主要位于 CCR 和 RCR。其中,第 9 区最受欢迎,而第10 区紧随其后(见表 2A)。虽然与去年同期相比,2022 年前 5 个月的出租量出现下滑,但这可能是由租赁需求旺盛,导致待租单位供应紧张所致。这些热门地区的中位数租金,也在过去的一年内上涨了 10% 至 15%(见表 2B)。

表2B:十大热门租屋地区龙虎榜的中位数租金 (2022年1月至5月对比2021年1月至5月)

来源:博纳研究、市区重建局房地产资讯系统

(数据于2022年7月4日取得)

想租房的请注意!

建房工程延误再加上热度不减的需求,已推高了租赁量。如今正值房东市场,许多出租房源通常会在发布后的几个小时内,收到近乎源源不绝的询问。有了现成的租客群,房东将会坚持自己想要的租金,几乎没有商谈的余地。房东也会对租户人选更挑剔,因为他们知道后面还有非常多想跟他们租房的人。

以下租房贴士或许能在当今竞争激烈的市场中助你一臂之力:

1 提前算好租房预算。将每月开支和个人储蓄纳入考量后,理清自己能负担的租金数额。

2 按个人需求和优先考量做好相关规划。按自己的首选地点、房屋类型、便利程度和周围设施、全套家具/部分家具/无家具空房,以及和所需租赁期限,去整理一份组屋筛选名单。

3 必须做足租房相关的功课。与房地产经纪人一同评估近期租房交易和可用房源供应。

4 请备好现钞,才能签署意向书(Letter of Intent)时支付诚信押金(即订金),一般为一个月的租金。别忘了准备租房的保证金(security deposit),数额通常是一个月的月租乘以租期年数。

5 切记,租户需支付租金印花税(rental stamp duty)。如果租期为 4 年或更短,印花税将按租期总租金的 0.4%来计算。

在飞速运转的市场中,一不留神就会错失良机,所以把一切必要信息和现金都准备好非常重要。建议聘请一位经验丰富、办事可靠且有见识的房地产经纪人,助你寻找租屋并与房东交涉。

租房市场 活跃度不减

对于新加坡楼市,包括房屋租赁市场在内,博纳研究持谨慎且乐观的态度。 总体而言,新加坡于2022年的国内生产总值(GDP)预计仍会增长 3% 至 5%(截稿时),经济状况和劳动力市场仍然健康。 然而,需留意的一些下行风险包括,通胀上升导致全球加息、全球增长放缓,以及供应链中断。

根据市建局的私宅房地产租金指数,2021 年全年,私宅房地产的租金增长了 9.9%。 预计,2022 年租金将以相近甚至更快的速度攀升。

转载请注明来源:狮城新闻

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